Fiscalité de la location saisonnière en 2026 : micro-BIC ou réel, des seuils qui se comptent en brut

Micro-BIC ou régime réel : les règles 2026

En micro-BIC, vous portez sur votre déclaration (la complémentaire 2042 C PRO) le montant de vos recettes brutes, « sans déduire aucun abattement » : c'est l'administration qui applique ensuite l'abattement forfaitaire, avec un minimum de 305 €. Pour un meublé non classé, l'abattement est de 30 % : vous êtes imposé sur 70 % de vos recettes, quelles que soient vos charges réelles. Au régime réel, à l'inverse, vous déduisez « l'ensemble de vos charges pour leur montant exact » : entretien, assurance, intérêts d'emprunt, frais et commissions de plateformes, abonnements, et, sous conditions, l'amortissement du bien.

Ces plafonds et ces abattements sont ceux issus de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur : ils s'appliquent aux revenus de 2025, déclarés au printemps 2026. Si vos repères datent d'avant, vérifiez-les, les chiffres ont changé. Et pour vos recettes de 2026, une évolution est déjà annoncée par Bercy : le seuil des meublés de tourisme classés est porté à 83 600 €, celui des non classés restant à 15 000 €. Le classement en meublé de tourisme, qui conditionne le régime à 77 700 € et 50 %, est une démarche volontaire, distincte de la déclaration en mairie : une visite par un organisme évaluateur accrédité ou agréé, un classement en étoiles valable cinq ans, pour un coût fixé par chaque organisme, généralement quelques centaines d'euros par logement.

Le classement joue aussi sur une autre ligne, hors impôt sur le revenu : la taxe de séjour, réglée par le voyageur mais ajoutée à votre prix affiché. Dans les communes qui la perçoivent au réel, un meublé non classé est taxé en pourcentage du prix de la nuitée (de 1 à 5 % par personne, selon la commune), quand un meublé classé relève d'un tarif fixe par catégorie. Selon votre commune et vos prix, le classement peut donc aussi alléger la note finale du voyageur.

Le micro-BIC s'applique par défaut sous les plafonds ; le réel s'applique au-delà, ou sur option. Le choix entre les deux est un calcul, pas un réflexe : dès que vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire, le réel devient intéressant, au prix d'obligations comptables plus lourdes. Tout dépend donc de la structure de charges de votre bien. Le réel mérite d'être chiffré quand :

• le lieu génère de l'entretien récurrent : bord de mer (peintures, boiseries, corrosion), montagne, piscine, jardin ;
• vous rénovez par étapes : les travaux d'entretien et de réparation se déduisent l'année où ils sont payés, les travaux d'amélioration et le mobilier s'amortissent sur plusieurs années, rénovation énergétique du DPE 2034 comprise ;
• un emprunt court encore : les intérêts sont déductibles ;
• et, dans presque tous les cas, l'amortissement du bien lui-même vient s'ajouter à ces charges.

À l'inverse, un bien sans emprunt, avec peu de charges, surtout s'il est classé (50 % d'abattement), reste souvent mieux servi par le micro-BIC. Deux contreparties du réel à garder en tête : une vraie comptabilité (le plus souvent avec un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles), et les amortissements déduits qui se retrouvent au moment de la vente, comme détaillé dans la section sur la revente. C'est typiquement le calcul à poser avec votre expert-comptable, chiffres en main.

La règle décisive : on déclare le brut, commissions comprises

La fiche officielle est sans ambiguïté : en micro-BIC, on déclare ses « recettes brutes », sans rien déduire. Concrètement, votre recette est le loyer facturé au voyageur pour l'hébergement et ses annexes, avant les frais que la plateforme retient sur votre versement. Le montant qui arrive sur votre compte n'est pas votre recette fiscale.

Au régime réel, à l'inverse, les frais retenus par la plateforme sont une charge déductible pour leur montant exact, comme les autres. Leur niveau réel, plateforme par plateforme, est détaillé dans le comparatif des commissions d'Airbnb, Booking et Abritel.

Deuxième étage, moins connu : les seuils eux-mêmes (15 000 €, 23 000 €, 77 700 €) se mesurent en recettes brutes. Une réservation qui transite par une plateforme consomme donc votre plafond à hauteur du loyer facturé, y compris la part que la plateforme conserve. En micro-BIC, la commission pèse donc deux fois : l'hôte est imposé sur de l'argent qu'il n'a pas touché, et son plafond se remplit avec ce même argent.

Point d'attention pour cet automne : le 13 octobre 2026, Airbnb généralise les frais pour l'hôte uniquement. Les frais de service payés par le voyageur disparaissent et, pour garder le même versement, l'hôte doit intégrer les frais dans son prix. Conséquence fiscale directe : à revenu équivalent, le prix affiché, donc les recettes brutes, augmente d'environ 18 % pour un hôte aujourd'hui en frais partagés qui ne récupère pas la TVA. Un propriétaire qui évoluait à l'aise sous 15 000 € ou 23 000 € peut donc franchir un seuil sans avoir loué une nuit de plus : recalculez vos plafonds avant l'automne, en vous rappelant qu'une réservation directe, elle, remplit le seuil de son seul prix.

23 000 € : le seuil le plus mal compris

Le seuil de 23 000 € de recettes annuelles joue deux rôles distincts, de natures différentes. Premier rôle, fiscal : il est l'une des deux conditions du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Ces deux conditions sont cumulatives : des recettes de location meublée supérieures à 23 000 €, ET supérieures au total des autres revenus d'activité du foyer fiscal. Un propriétaire dont les salaires dépassent les loyers reste donc loueur en meublé non professionnel (LMNP), même au-dessus de 23 000 €.

Second rôle, social, et indépendant du premier : les cotisations. Pour une location de courte durée à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, le dépassement des 23 000 € de recettes déclenche l'affiliation et le versement de cotisations sociales, y compris pour un loueur resté LMNP à l'impôt sur le revenu. Pour les revenus 2025, entre 23 000 € et 77 700 € de recettes, trois régimes d'affiliation existent (régime général, micro-entrepreneur ou travailleur indépendant) ; au-delà de 77 700 €, c'est le régime des indépendants. Le bon régime dépend de la situation d'ensemble : c'est un arbitrage à poser avec votre expert-comptable.

À chiffre d'affaires égal : louer mieux, pas plus

Beaucoup de propriétaires pilotent leurs recettes pour rester sous un seuil : garder le micro-BIC à 30 % sous 15 000 €, ou rester sous les 23 000 € des cotisations sociales. Rester sous le seuil ne veut pourtant pas dire figer sa marge : à chiffre d'affaires égal, le canal de réservation change ce que vous encaissez réellement, puisque les seuils se consomment en brut.

Lecture : mêmes 23 000 € déclarés, même abattement, même impôt. La différence est ailleurs : environ 4 278 € d'écart de marge sur l'année entre le tout-plateforme et le tout-direct, avant le coût fixe du canal direct. Remplacer une partie de ses réservations de plateforme par des réservations directes ne demande pas de louer davantage : chaque séjour réservé en direct remplit le même seuil avec de l'argent qui arrive en entier sur votre compte. La marche à suivre, elle, n'a rien de fiscal : c'est la méthode pour développer ses réservations en direct, et le simulateur gratuit chiffre l'écart sur vos propres loyers.

Deux honnêtetés pour finir. Le canal direct a un coût, fixe (un abonnement se paie, et en micro-BIC il n'est pas plus déductible que les commissions). Et les grandes plateformes restent la première source de nouveaux voyageurs : l'arbitrage ne se joue pas sur un principe mais sur vos chiffres, part de voyageurs qui reviennent en tête, comme le montre le comparatif des canaux pour louer en direct.

À la revente : LMNP, LMP et amortissements

En LMNP, la cession relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, mais avec un changement majeur : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, la loi de finances pour 2025 impose de soustraire du prix d'acquisition les amortissements déduits pendant les années de location au régime réel. À prix de vente égal, la plus-value imposable augmente donc du montant des amortissements pratiqués. Des exceptions existent, principalement pour certaines résidences de services (résidences étudiantes, résidences seniors, établissements médico-sociaux).

En LMP, la cession relève du régime des plus-values professionnelles : la fraction de plus-value correspondant aux amortissements déduits est traitée en court terme (imposée comme le résultat), le surplus en long terme. Une exonération est possible, sous conditions strictes : activité exercée depuis au moins cinq ans, et recettes hors taxes des deux années civiles précédant la cession inférieures à 90 000 € pour une exonération totale, entre 90 000 € et 126 000 € pour une exonération partielle.

Dans les deux statuts, le traitement des amortissements est le point où une erreur coûte le plus cher. Chiffrer une revente, choisir une date de cession ou arbitrer entre statuts avant une vente sont des décisions à ne jamais prendre sur la foi d'une page web, la nôtre comprise : c'est le moment où l'expert-comptable, et le notaire pour la cession, sont indispensables.