Loi Le Meur : ce qui change en 2026 pour votre meublé de tourisme

La fiscalité : ce que la loi a changé

C'est le volet le plus connu. Depuis les revenus 2025 (déclarés en 2026), l'abattement du micro-BIC est de 30 % pour un meublé non classé, avec un plafond de 15 000 € de recettes, et de 50 % pour un meublé de tourisme classé, avec un plafond de 77 700 €. Pour les recettes de 2026, Bercy annonce un plafond porté à 83 600 € pour les classés, inchangé pour les non classés.

Deux règles font la vraie différence dans les calculs : les seuils se mesurent en recettes brutes, commissions de plateformes comprises, et le choix entre micro-BIC et régime réel dépend de la structure de charges du bien. Ces mécanismes, l'exemple chiffré du seuil de 23 000 € et l'effet de la bascule d'Airbnb du 13 octobre 2026 sont détaillés dans la page fiscalité de la location saisonnière.

Déclaration et portail unique : ce qui est en vigueur depuis le 20 mai 2026

La loi généralise la déclaration avec enregistrement : au plus tard le 20 mai 2026, la procédure est devenue obligatoire dans toute la France et s'effectue depuis un portail national unique. Chaque meublé reçoit un numéro d'enregistrement, à faire figurer sur les annonces. En cas de logement insalubre, le maire peut suspendre la validité de ce numéro et enjoindre aux plateformes de retirer ou de désactiver l'annonce.

En coulisses, la régulation s'outille : le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 organise la plateforme « API Meublés ». Les intermédiaires de location, plateformes numériques en tête, transmettent à un organisme public unique, la direction générale des entreprises, le numéro de déclaration, l'adresse, l'URL de l'annonce et le nombre de jours loués de chaque meublé ; les communes qui ont mis en place l'enregistrement peuvent consulter ces données. Concrètement, l'écart entre ce qui est déclaré en mairie et ce qui est réellement loué devient visible pour votre commune.

Copropriété : l'interdiction à la majorité des deux tiers

C'est le volet le plus commenté en 2026. Depuis le 21 novembre 2024, tout copropriétaire qui se déclare en mairie comme loueur de meublé de tourisme doit en informer le syndic, et les nouveaux règlements de copropriété doivent dire explicitement si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite.

Surtout, l'article 26 de la loi permet aux copropriétés dont le règlement comporte une clause dite d'habitation bourgeoise (un immeuble dont le règlement exclut l'activité commerciale) de voter l'interdiction de la location en meublé de tourisme à la majorité des deux tiers, là où l'unanimité était auparavant requise. Le dispositif est encadré : il ne concerne que les résidences secondaires, jamais la résidence principale du copropriétaire, et la décision reste réversible.

Contesté devant le Conseil constitutionnel, ce mécanisme a été jugé conforme à la Constitution le 19 mars 2026 (décision n° 2025-1186 QPC) : le Conseil a retenu l'objectif de lutte contre les nuisances et la pénurie de logements, et les garanties qui encadrent le vote. Pour un propriétaire qui loue une résidence secondaire en copropriété, la question n'est donc plus théorique : le règlement de l'immeuble et l'ordre du jour des assemblées générales font désormais partie des paramètres de l'activité.

Résidence principale : 120 jours par an, parfois 90

Louer sa résidence principale en meublé de tourisme reste possible dans la limite de 120 jours par année civile, sans dépasser 90 jours consécutifs pour un même client. La nouveauté de la loi : depuis le 1er janvier 2025, une commune peut abaisser cette limite annuelle à 90 jours par délibération motivée. Avant de planifier une saison, vérifiez donc la règle en vigueur dans votre commune, elle peut différer de celle de la commune voisine.

Le plafond s'apprécie par logement, pas par adresse. Il vise le logement que vous occupez comme résidence principale, c'est-à-dire au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, trois motifs qui permettent aussi de dépasser le plafond). Des logements indépendants situés dans le même bâtiment, des appartements distincts dans votre maison par exemple, ne sont pas votre résidence principale : ils ne sont soumis à aucun plafond de jours, mais relèvent du régime général du meublé de tourisme, avec l'enregistrement, les règles locales et, à l'horizon 2034, l'exigence de DPE sans l'exemption réservée à la résidence principale.

Autre distinction utile : le plafond concerne la location en meublé de tourisme, à une clientèle de passage. Louer en bail mobilité, un contrat meublé de 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé aux étudiants et aux personnes en mobilité professionnelle qui font du logement leur résidence, relève du régime du logement : pas de déclaration de meublé de tourisme ni d'autorisation administrative. Gardez en tête que votre logement ne reste votre résidence principale que si vous l'occupez au moins 8 mois par an : l'articulation des deux régimes sur une même année se valide avec un professionnel.

Le DPE des meublés de tourisme : E maintenant, D pour tous en 2034

La loi introduit une exigence de performance énergétique propre aux meublés de tourisme, en deux temps. D'abord, dans les communes qui soumettent la location touristique à une autorisation de changement d'usage : toute nouvelle autorisation exige un DPE de classe A à E (et de classe A à D à partir du 1er janvier 2034). Ensuite, pour tout le monde : au 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront afficher un DPE de classe A à D pour être loués.

La résidence principale du loueur est exemptée de cette exigence. Attention à ne pas confondre ce calendrier avec celui de la location longue durée (interdiction progressive des passoires G, F puis E) : ce sont deux dispositifs distincts, avec des échéances différentes.

Dernier angle, fiscal : si vous prévoyez des travaux de rénovation énergétique pour atteindre la classe D d'ici 2034, ce chantier pèse dans le choix entre micro-BIC et régime réel. Au réel, ces travaux se déduisent ou s'amortissent selon leur nature ; en micro-BIC, l'abattement forfaitaire ne permet rien de plus. Le raisonnement complet est dans la page fiscalité, section micro-BIC ou réel.

Quotas, PLU : les nouveaux pouvoirs des communes

Au-delà de l'enregistrement, la loi élargit la boîte à outils locale. Les communes peuvent fixer des quotas d'autorisations temporaires de meublés de tourisme, sur tout ou partie de leur territoire. Et dans les zones tendues ou les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires, le plan local d'urbanisme peut délimiter des secteurs où les constructions nouvelles sont réservées à l'usage de résidence principale.

La conséquence pratique pour un propriétaire : la règle du jeu devient communale. Deux biens identiques dans deux communes voisines peuvent relever de régimes différents, et une délibération municipale peut faire évoluer la donne d'une année sur l'autre.

Le calendrier récapitulatif

Une année charnière, donc, où la réglementation resserre le jeu du côté des plateformes et des communes. Ce que la loi ne change pas : la relation directe entre un propriétaire et ses voyageurs. Développer une part de réservations en direct reste le levier qui ne dépend d'aucune plateforme, comme le détaille la méthode pour développer ses réservations directes, et l'arbitrage fiscal se pose avec la page fiscalité de la location saisonnière.